주택을 매매하거나 분양받을 때 반드시 확인해야 할 세금이 바로 취득세입니다. 계약 금액만 준비했다가 취득세 부담으로 예상보다 큰 지출을 경험하는 경우도 적지 않습니다. 이 글에서는 주택 취득세 계산 방법을 중심으로, 1주택자·생애최초·다주택자별로 어떻게 달라지는지 쉽게 정리해드립니다.
주택 취득세란?
취득세는 주택을 취득한 사람에게 부과되는 지방세로,
매매·분양·증여·상속 등 취득 형태와 관계없이 발생합니다.
취득일 기준으로 60일 이내 신고·납부해야 하며,
기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.
취득세 계산의 기본 공식
취득세 = 과세표준 × 취득세율
여기서 과세표준은 보통 실거래가를 기준으로 합니다.
분양의 경우 분양가, 기존 주택은 실제 매매가액이 적용됩니다.
1주택자 취득세율 (일반 매매 기준)
2025년 기준, 조정대상지역 여부와 관계없이 1주택자의 기본 취득세율은 다음과 같습니다.
- 6억 원 이하: 1%
- 6억 초과 ~ 9억 이하: 1~3% 누진
- 9억 초과: 3%
예시)
8억 원 주택 취득 시
→ 6억 × 1% + 2억 × 2% = 취득세 계산
생애최초 주택구입 취득세 혜택
생애최초 주택구입자는 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
주요 요건
- 본인 및 배우자 모두 무주택
- 일정 소득 기준 충족
- 주택 가격 요건 충족
혜택 적용 시
- 취득세 최대 감면 또는 면제 가능
단, 요건을 충족하지 못하면 일반 세율이 적용되므로 사전 확인이 매우 중요합니다.
다주택자 취득세율
다주택자의 경우 취득세율이 크게 올라갑니다.
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12%
※ 조정대상지역 여부, 취득 시점에 따라 달라질 수 있음 다주택자는 취득세 부담이 매우 크기 때문에 사전에 정확한 세율 확인이 필수입니다.
취득세 외 함께 납부하는 세금
취득 시에는 취득세만 내는 것이 아닙니다.
- 지방교육세
- 농어촌특별세 (해당 시)
일반적으로 취득세 + 부가세 포함 총 부담액은 취득가의 약 1.1~1.3배 수준으로 계산됩니다. (다주택자는 훨씬 높아질 수 있음)
취득세 계산 시 주의사항
- 계약금이 아닌 전체 취득가 기준
- 옵션·확장비 포함 여부 확인
- 증여·상속은 별도 기준 적용
- 신고 기한(60일) 엄수
특히 생애최초 감면은 취득 후 신청이 아닌, 취득 시점 요건 충족이 중요합니다.
이런 경우 전문가 상담이 필요
- 공동명의 취득
- 증여·상속 취득
- 다주택 상태에서 추가 매수
- 세율 경계 구간(6억·9억 전후)
조금만 잘못 계산해도 수백만 원 차이가 날 수 있습니다.
주택 취득세는 단순히 “몇 퍼센트”로 끝나는 세금이 아니라, 주택 수·가격·취득 유형에 따라 크게 달라지는 중요한 비용입니다. 미리 계산하고 준비하면 자금 계획을 훨씬 안정적으로 세울 수 있습니다. 주택 매수를 앞두고 있다면 계약 전 반드시 취득세 계산부터 먼저 확인하는 습관을 들이시기 바랍니다.